Obras prejudiciais entre vizinhos no âmbito do condomínio: perdas e danos.

Importante lembrar que casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso. Apesar disso, interferências sempre haverão, sendo que algumas dessas interferências precisam ser toleradas para que o convívio entre vizinhos/condôminos não seja extremamente dificultoso. Entretanto, nem todos têm a noção de que, para viver bem em comunidade, é necessário agir pensando no coletivo.

Visando delimitar o uso da propriedade, o CC/02 estabeleceu os direitos de vizinhança (artigos 1.277 a 1.313). De acordo com o professor universitário Carlos Edison do Rêgo Monteiro, “o direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas” (O Direito de Vizinhança no Novo Código Civil).

Para complementar a legislação pertinente, os artigos 1.314 a 1.358 elencam obrigações e direitos de vizinhos quando condôminos.

Dessa maneira, quando as tentativas administrativas não resolvem o impasse, o ordenamento jurídico coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do direito, de modo a causar dano a outrem.

O direito de vizinhança cria para o proprietário o dever de arcar, solidariamente, com a responsabilidade pelos danos decorrentes do exercício nefasto da propriedade, garantindo-se do preceito legal quem se encontrar lesado.

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Deve responder portanto, solidariamente, tanto o condômino/vizinho que lesionou imóvel próximo ao seu, devido a má construção  e manutenção, quanto o próprio  condomínio, quando alertado em tempo sobre as interferências prejudiciais, e permanecer inerte.

Os artigos do Código Civil elencam:

“Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.”

“Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.”

Em que pese, o dono do prédio inferior seja obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, isto é, as águas correntes por obra da natureza (pelo próprio escoamento das chuvas), não quer dizer que está obrigado aceitar a passagem irregular de águas advindas da tubulação urbana, por péssima construção e manutenção de imóvel defeituoso.

Ademais, o dono do imóvel superior poderá realizar obras para facilitar o escoamento das águas, pela tubulação urbana, ou sistema de coleta de água da chuva, porém não poderá prejudicar demasiadamente a situação do imóvel alheio, sem se preocupar com as devidas precauções e consequentes perdas e danos.

A legislação em vigor é clara nesse sentido:

“Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Art. 1.289. Quando as águas artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente sobre o prédio vizinho.”

Reforça igualmente o artigo 1.311 do NCPC:

“Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.”

Neste ínterim, em face de possíveis obras efetuadas num determinado imóvel superior, de forma irregular, na sua estrutura por completo, sejam nas instalações elétricas como hidráulicas,  quando muitas vezes inclusive carecem de acompanhamento técnico profissional da construção civil, e autorização do próprio condomínio ou da Prefeitura, os danos à saúde, a unidade familiar, e a própria estrutura predial devem, em regra, ser indenizados, cada qual na sua proporção.

Tal obrigação de indenizar o vizinho/condômino lesionado, encontra-se resguardada igualmente pelos artigos 247, 1.319 e 1.336 incisos II e IV, do Código Civil , pois conforme demonstrado, é vedado a execução de obra que comprometa o imóvel do vizinho, e em não havendo obras preventivas/reparadoras, o vizinho/condômino que a causou e o próprio condomínio poderá ser responsabilizado.

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